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2024年10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。
另外，对于此前不少贷款人认为房贷利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。这也意味着：
·如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；
·如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
此前，中国人民银行9月底发布公告，为更好地体现市场供求变化，维护借贷双方的合法权益，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。完善的重点一个是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。而另一个重点就是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
据记者了解，除了六大商业银行之外，其它商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
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针对过去存量房贷利率与LPR贷款利率相差过大，出现脱节的问题，其实在央行9月底也已经揭示，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。在此之前，已经于10月25日由各家商业银行调整过一次了。现在由6大国有控股银行（工农中建交邮储银行）率先开始新措施，更是对于购房人足足的善意。
实施从11月1日之后，存量房贷利率也可以按照新的规定进行动态调整了，新购房的商业房贷利率也是按照这个标准进行动态调整。那么未来再也不会有存量房贷利率要求单方面调整的诉求了。这是一个房贷利率定价的重大变化，也是解决存量房贷利率与新购房房贷利率，未来又有可能产生越来越大的差距的一个调整方案。
国有控股的6大行率先开始，那么也代表这是我国银行业统一的工作部署，其他商业银行也会逐步跟进，估计会在2024年底全部统一调整结束。在其中核心就是2点，基本上来说对于房贷用户是友好的，这是银行业值得称赞的一个进步。
一、针对商业房贷利率，建立了一个浮动利率的定价调整体系。新购房申请的商业利率，一般就是当地银行业发放的即时利率。但是在后续还款过程中，就变成了存量房贷利率。此时如果还款利率与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离了，当达到一定幅度时，银行就会调整LPR基础上的加点幅度。
为何说调整的原则是对于购房按揭借款人是有利的。仔细分析细则就明白了：
1.如果存量房贷执行利率，其中LPR的加点值高于全国平均加点值30个基点时，那么借款人申请，银行调整到加点30个基点。
2.特别底线，如果本地区有公布个人房贷利率下限，那么最终加点值不能低于所在地区房贷利率加点政策下限。基本上就是本地区公积金贷款利率是最低下限。
3.央行未来会公布全国新发放个人房贷利率平均加点值信息，他的计算过程是央行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率，减去当前最新公布的5年期及5年期以上的LPR利率值。
举个例子，假如当前5年期及5年期以上的LPR利率值为3.6%，客户购买的存量二套房为4.5%，央行公布的全国新发放个人房贷利率平均加点值，就是LPR下调60个基点，那么此时全国房贷平均利率就是为3.0%，那么此时客户就可以向商业银行申请调整，调整到3.3%。
二、取消存量房贷的一年只能调整一次的规则，银行与借款人可以协商变更成半年或者三个月一调整。但其实这也是双方要互相博弈未来的利率变化，如果利率未来持续向下，那么越短时间的调整，对于借款人越有利。如果利率未来持续向上，那么越长时间的调整对于借款人越有利。如果利率未来持续振荡，那么就要看向上和向下的时间和幅度谁更多了。所以这个选择其实也挺难选的。
每个家庭购房后，申请了商业房贷后，在申请时是新购房的贷款利率，但是之后都会变成存量房贷利率。那么打通这两者之间的变化，未来就不再会发生之前的存量房贷利率变化滞后的矛盾了。同时预测未来房贷利率，如果公积金贷款利率有下调空间，在短期和中期来看，商业房贷利率仍然会有着持续的下调空间，下调到2.8%之内都是有可能的。
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中国人民银行公告〔2024〕第11号完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进商业银行批量调整存量房贷利率，目前已基本完成。2024年11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
一、存量房贷利率批量调整效果如何？
存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130BP。初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。
对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，人民银行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25个BP，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。记者从某家大行了解到，10月以来房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%，有利于银行稳定资产端收益。综合来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。
二、未来房贷利率加点幅度如何动态调整？
中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。
具体调整规则为，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
三、未来重定价周期如何选择？
根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，中国人民银行公告〔2024〕第11号取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。11月1日即将到来，部分存量房贷借款人想要缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。
记者梳理商业银行公告发现，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。
有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。 |
